Korkojen nousulta kannattaa suojautua ajoissa

Asuntovelalliset ovat päässeet nauttimaan matalasta korkotasosta historiallisen pitkään. Suomessa asuntolainat ovat yleisimmin 20-25-vuoden pituisia, ja pitkään takaisinmaksuaikaan mahtuu niin alhaisen kuin korkeammankin korkotason jaksoja. Valtaosa asuntolainoista on perinteisesti sidottu vaihtuviin euriborkorkoihin, jolloin korkojen nousu on asuntovelallisille merkittävä riski. Korkojen ennustetaan nousevan lähitulevaisuudessa.

Heinäkuussa Suomen Pankin pääjohtaja Olli Rehn kehotti kotitalouksia varautumaan korkojen nousuun. Asuntolainan lyhentäjälle korkojen nousu tietää lisää rahanmenoa, jolta voi kuitenkin suojautua jos sen tekee ajoissa. Ajoissa otettu korkosuoja voi tuoda asuntovelalliselle ison säästön.

Kun asuntolainan sitoo kiinteään korkoon, asuntolainan korko pysyy samana, vaikka markkinakorot vaihtuisivatkin. Tällöin ei tarvitse murehtia korkojen mahdollisesta noususta, eikä myöskään koronnousun vaikutuksesta lainan lyhennyskuluihin. Erityisen tärkeää korkojen nousulta suojautuminen on laina-ajan alussa, kun lainapääoma on suurimmillaan.

Kiinteäkorkoisen lainan hinnoittelu perustuu pitkiin markkinakorkoihin. Kun markkinoiden odotukset korkojen nousuun vahvistuvat, lähtevät pitkät korot nousuun Euribor-korkoa nopeammin, ja samalla kiinteäkorkoisen lainan hinnoittelu kallistuu. Korkosuojaus on pahasti myöhässä, jos sitä alkaa rakentamaan vasta sitten, kun korot ovat jo nousussa.

Aito Säästöpankissa lainan voi sitoa kiinteään korkoon joko viiden tai kymmenen vuoden ajaksi. Jos sopimuksen kiinteästä korosta solmii nyt, korko on tämänhetkistä 12 kuukauden Euriboria korkeampi. Korkojen lähtiessä nousuun Euriboriin sidotun lainan hoito kallistuu, kiinteäkorkoisen taas pysyy ennallaan. Kiinteään korkoon voidaan sitoa myös vain osa lainasta ja loppuosa sidotaan vaihtuvakorkoiseen markkinakorkoon.

Korkojen nousuun voi varautua myös säästämällä. Säästäminen on aina hyvä keino varautua niin korkojen nousuun kuin muihin yllättäviin menoihin. Lainan lyhennykset kannattaa mitoittaa niin, että lainan takaisinmaksun ohella on mahdollista siirtää kuukausittain pieni summa säästöön. Säästöt tasaavat taloutta, jos lainanhoitomenot nousevat jopa satasilla kuussa.

Jani Eenola

Kirjoittaja toimii varatoimitusjohtajana Aito Säästöpankissa, vastaten henkilöasiakasliiketoiminnasta.

Asuntolainakatto voimaan tänään – mikä on muuttunut?

 Oletko pohtinut ensiasunnon ostoa tai asunnon vaihtoa? Olet varmaankin kuullut ystäviltäsi tai läheisiltäsi erilaisia neuvoja ja ohjeita siitä, mitä kaikkea asuntolainan saaminen vaatii. Saatat myös itse seuraavan asunnon ostoa ajatellessasi peilata asuntoasioiden järjestymistä aikaisempiin kokemuksiisi.

Tähän saakka ostettavaa asuntoa vastaan on voinut saada 70 % lainaa suhteessa asunnon käypään arvoon. Erilaisilla lisävakuuksilla, kuten Säästöpankin Täystakauksella, valtiontakauksella tai vaikka vanhempien takauksella lainamäärää on voitu kasvattaa. Monesti asuntolaina onkin rakennettu useamman vakuuden yhdistelmänä esimerkiksi niin, että Täystakauksen avulla on voitu rahoittaa jopa 95 % asunnon kauppahinnasta, ja lisälainaan on käytetty erikseen vakuutena vanhempien takausta tai asuntovakuutta. Pankki on voinut harkintaa käyttäen joskus myöntää jopa 100 % lainan asuntokaupan rahoittamiseen.

Pelisäännöt muuttuivat kuitenkin tänään, 1.7.2016, kun asuntolainakatto otettiin Suomessa käyttöön. Uusilla pakottavilla pelisäännöillä pankkeja valvovat viranomaiset pyrkivät ehkäisemään velallisten liiallista velkaantumista. Asuntolainakatto muuttaa varsin paljon totuttuja käytäntöjä. Tästä syystä saattaa syntyä tilanteita, joissa asiakas ihmettelee, miten asuntolainan järjestymisestä on tullut kovin vaikeaa, etenkin aikaisempaan käytäntöön verrattuna. Muutoksia on tullut, mutta voimme jatkossakin myöntää Säästöpankista asuntolainaa asiakkaillemme.

Kaksi keskeisintä asuntolainakaton tuomaa asiaa ovat etukäteissäästämisen merkityksen korostuminen entisestään sekä myönnettävän lainan suhteuttaminen asiakkaan asuntovakuuksien käypään arvoon. Pankit ovat pitkään puhuneet asiakkailleen etukäteissäästämisen merkityksestä, ja monille ensiasuntosäästämiseen tarkoitettu ASP-järjestelmä onkin tuttu. Jos pohdit ensiasunnon ostamista, kannattaa ehdottomasti avata ASP-tili. ASP-tilille säästetään 10 % ostettavan asunnon hinnasta ja vähintään kahden vuoden ajan. Pankki lainaa loput 90 %. Jos olet hankkimassa asuntoa, mutta jo ensiasuntosi ostanut, kannattaa tulla konttoriin juttelemaan muista asuntosäästämiseen sopivista vaihtoehdoista. Meiltä löytyy asuntosäästäjälle monta hyvää ratkaisuvaihtoehtoa.

Olennaisin asuntolainakaton tuoma uudistus on myönnettävän lainan suhteuttaminen asunnon käypään, velattomaan arvoon. Jatkossa pankki voi myöntää asunnon käypää arvoa vastaan lainaa enintään 90 %. Tästä asunto itsessään kattaa 70 %. Loppuun 20 % voi käyttää vakuutena vaikkapa Säästöpankin Täystakausta. Näin asuntoa vastaan voi saada enimmäisluototusasteen mukaisesti 90 % lainaa.

Jos kuitenkin tarvitset lainaa enemmän kuin 90 % asunnon arvosta, tarvitaan 90 % ylittävälle osalle muuta omaisuutta vakuudeksi. Vakuudeksi kelpaava omaisuus voi olla esimerkiksi rahastosäästöjä, talletuksia, osakkeita, metsää, vanhempien asunto tai kesämökki. On hyvä huomata, että henkilötakausta ei voida enää käyttää 90 % lainoitusasteen ylittävälle osalle vakuutena. Lainan myöntämisessä korostuu siis joko omat säästöt, vakuudeksi käypä omaisuus tai muut lähipiiristä saatavat vakuudet.

Pari yksinkertaistettua esimerkkiä avaa enemmän uutta asuntolainakattoa:

Asuntolainakatto_2

On myös hyvä huomata, että asuntolainakatto koskee varsinaisten omistusasuntojen lisäksi myös sijoitusasuntojen ja vapaa-ajan asuntojen rahoittamista.

Lainsäätäjä ja pankkeja valvova viranomainen on jättänyt jonkin verran joustoa sääntöihin; ensiasunnon hankintaa varten otetun lainan määrä saa olla enintään 95 % vakuuksien velattomasta hinnasta. Toisaalta asunnonvaihtotilanteessa lainoitusaste voi väliaikaisesti pankin harkinnan mukaan myös ylittää 90 % enimmäisluototusasteen, jos vanhan asunnon myynnin toteuduttua lopullinen luototusaste jää enintään 90 %:iin. Tällainen ”väliaikainen ylilainoitus” voi kestää vain joitakin kuukausia. Yleensä pankissa suosittelemmekin toimimaan niin, että vanha asunto myydään ennen kuin uudesta tehdään kaupat.

Uudet säännöt vaativat siis jonkin verran uuden opettelua, mutta ne eivät onneksi kuitenkaan kohtuuttomasti vaikeuta asunnon ostoa. Joka tapauksessa ennakkosäästäminen kannattaa aloittaa heti, jos asuntohaaveesi siintää vuoden, kahden tai vaikka pidemmänkin ajan päässä. Onpa aikajänteesi mikä tahansa, kannattaa aina poiketa hyvissä ajoin juttelemaan Säästöpankkiin haaveistasi ja unelmistasi. Kun askelmerkit on yhdessä katsottu valmiiksi, on paljon helpompi myös toimia, kun unelmiesi koti tulee vastaan.

Säästöpankki auttaa aina. Haverinen Mikko_DSC_0035

 

Mikko Haverinen

Kirjoittaja toimii Aito Säästöpankin Nokian konttorin pankinjohtajana ja on ollut kuluvan vuoden aikana toteuttamassa jo lukuisia nokialaisperheiden asuntounelmia.

 

Vajaa puoli vuotta asuntolainakattoon – mikä muuttuu?

Oletko pohtinut ensiasunnon ostoa tai asunnon vaihtoa? Olet varmaankin saanut ystäviltäsi ja läheisiltäsi erilaisia neuvoja ja ohjeita, kuinka asuntoasioissa on ennen toimittu ja mitä kaikkea asuntolainan saaminen vaatii. Saatat myös peilata seuraavan asunnon ostoa miettiessäsi aiempia kokemuksiasi siitä, kuinka asuntolaina järjestyi.

Tähän saakka ostettavaa asuntoa vastaan on voinut saada 70 % lainaa suhteessa asunnon käypään arvoon, ja erilaisilla lisävakuuksilla, kuten Säästöpankin Täystakauksella, valtiontakauksella tai vaikka vanhempien takauksella lainamäärää on voitu kasvattaa. Monesti asuntolaina onkin rakennettu useamman vakuuden yhdistelmänä esimerkiksi niin, että Täystakauksen avulla on voitu rahoittaa jopa 95 % asunnon kauppahinnasta, ja lisälainaan on käytetty erikseen vakuutena vanhempien takausta tai asuntovakuutta. Pankki on voinut harkintaa käyttäen joskus myöntää jopa 100 % rahoituksen asuntokaupan rahoittamiseen.

Pelisäännöt muuttuvat kuitenkin 1.7.2016, kun käyttöön tulee Suomessa uusi käsite, asuntolainakatto. Uusilla pakottavilla pelisäännöillä pankkeja valvovat viranomaiset pyrkivät ehkäisemään velallisten liiallista velkaantumista. Asuntolainakatto muuttaakin varsin paljon totuttuja käytäntöjä, ja vastaan tulee varmasti tilanteita, joissa asiakas ihmettelee, miten asuntolainan järjestymisestä on tullut kovin vaikeaa, etenkin jos sitä peilaa aiempaan, monelle tuttuun käytäntöön. Muutoksia siis tulee, mutta niiden kanssa voimme jatkossakin elää, ja myöntää Säästöpankista asuntolainaa asiakkaillemme.

Kaksi keskeisintä asuntolainakaton tuomaa asiaa ovat etukäteissäästämisen merkityksen korostuminen entistä enemmän, sekä myönnettävän lainan suhteuttaminen asiakkaan asuntovakuuksien käypään arvoon. Pankit ovat pitkään puhuneet asiakkaille etukäteissäästämisen merkityksestä, ja monille ensiasuntosäästämiseen tarkoitettu ASP-järjestelmä onkin tuttu. Jos pohdit ensiasunnon ostamista, kannattaa ehdottomasti avata ASP-tili, johon pitää säästää 10 % ostettavan asunnon hinnasta vähintään kahden vuoden aikana, ja pankki lainaa loput 90 %. Jos taas olet jo muun kuin ensiasunnon ostaja, kannattaa tulla juttelemaan pankkiin muista asuntosäästämiseen sopivista vaihtoehdoista – meiltä löytyy monta hyvää ratkaisuvaihtoehtoa asuntosäästäjälle.

Olennaisin asuntolainakaton tuoma uudistus on siis myönnettävän lainan suhteuttaminen asunnon käypään, velattomaan arvoon. Jatkossa pankki voi myöntää asunnon käypää arvoa vastaan lainaa enintään 90 %. Tästä asunto itsessään kattaa 70 %, ja loppuun 20 % voi käyttää vakuutena vaikkapa Säästöpankin Täystakausta. Näin asuntoa vastaan voi siis saada enimmäisluototusasteen mukaisesti 90 % lainaa.

Jos kuitenkin tarvitset lainaa enemmän kuin tuon 90 % asunnon arvosta, tarvitaan 90 % ylittävälle osalle muuta omaisuutta vakuudeksi. Tällainen vakuudeksi kelpaava omaisuus voi olla esimerkiksi rahastosäästöjä, talletuksia, osakkeita, vanhempien asunto tai kesämökki, metsää tms. On hyvä huomata, että henkilötakausta ei voida enää käyttää 90 % lainoitusasteen ylittävälle osalle vakuutena. Asuntolainan myöntämisessä korostuu heinäkuun alusta siis joko omien säästöjen merkitys, tai muut lähipiiristä saatavat vakuudet, ellei asiakkaalla ole omasta takaa muuta pankille lainan vakuudeksi käypää omaisuutta.

Pari yksinkertaistettua esimerkkiä avaa enemmän uutta asuntolainakattoa:

On myös hyvä huomata, että asuntolainakatto koskee varsinaisten omistusasuntojen lisäksi myös sijoitusasuntojen ja vapaa-ajan asuntojen rahoittamista.

Lainsäätäjä ja pankkeja valvova viranomainen on jättänyt jonkin verran joustoa sääntöihin: ensiasunnon hankintaa varten otetun lainan määrä saa olla enintään 95 % vakuuksien velattomasta hinnasta. Toisaalta asunnonvaihtotilanteessa lainoitusaste voi väliaikaisesti pankin harkinnan mukaan myös ylittää 90 % enimmäisluototusasteen, jos vanhan asunnon myynnin toteuduttua lopullinen luototusaste jää enintään 90 %:iin. Tällainen ”väliaikainen ylilainoitus” voi kestää vain joitakin kuukausia, ja yleensä pankissa suosittelemmekin toimimaan niin, että vanha asunto myydään ennen kuin uudesta tehdään kaupat.

Uudet säännöt vaativat siis jonkin verran uuden opettelua, mutta ne eivät onneksi kuitenkaan kohtuuttomasti vaikeuta asunnon ostoa. Joka tapauksessa ennakkosäästäminen kannattaa aloittaa heti, jos asuntohaaveesi siintää vuoden – kahden tai vaikka pidemmänkin ajan päässä. Jos taas haaveilet asunnon ostosta nyt kevään korvilla, kannattaa ryhtyä toimeen heti, jos haluat toimia vanhojen tuttujen pelisääntöjen mukaan. Onpa aikajänteesi mikä tahansa, kannattaa aina poiketa hyvissä ajoin juttelemaan Säästöpankkiin haaveistasi ja unelmistasi. Kun askelmerkit on yhdessä katsottu valmiiksi, on paljon helpompi myös toimia, kun unelmiesi koti tulee vastaan.

Säästöpankki auttaa aina.

Mikko Haverinen

Kirjoittaja toimii Aito Säästöpankin Nokian konttorin pankinjohtajana ja on ollut kuluvan vuoden aikana toteuttamassa jo lukuisia nokialaisperheiden asuntounelmia.

Kolme askelta uuteen kotiin

Keväällä ja kesällä asuntokauppa käy perinteisesti vilkkaana. Tässä muutama vinkki, joita noudattamalla voit päästä kiinni unelmaasi siitäkin huolimatta, että elämme juuri nyt asunnonvaihdon sesonkiaikaa.

Ensimmäinen askel: Käy lainaneuvottelussa heti, kun asuntokuume nostaa päätään.
Kun sinulla on asuntolainalupaus takataskussa jo näytölle mennessä, pystyt tekemään unelmakodistasi tarjouksen vaikka heti. Esimerkiksi silloin, kun astut tulevan kotisi kynnyksen yli ensimmäisen kerran ja tiedät tulleesi kotiin. Näin varmistat, ettei unelmakotisi mene kaupaksi nenäsi edestä.

Toinen askel: Sovi rohkeasti yksityisnäyttö välittäjän kanssa.
Vaikka asuntojen myyntiaika on yleisesti pidentynyt, menevät varsinkin hyväkuntoiset yksiöt ja kaksiot keskeisellä sijainnilla edelleen kaupaksi – jopa ennen ensiesittelyä. Joten kun kohde miellyttää, ota heti yhteys sitä esittelevään välittäjään.

Kolmas askel: Jätä omalle kukkarollesi sopiva tarjous.
Kun oikea koti kolahtaa kohdalle, jätä tarjous joka sopii omalle tai perheesi taloudelle. Muista tarjoussummaa miettiessäsi varata rahaa myös välttämättömiä remontteja, kalustehankintoja ja esimerkiksi varainsiirtoveroa varten. Mitoita yhdessä pankin asiantuntijan kanssa tulevan lainasi lyhennykset niin, että rahaa riittää kuukausittain myös säästöön. Sillä elämästä pitää nauttia – varsinkin uudessa kodissa.

Jos ja kun päätät noudattaa näitä neuvoja niin ole varovainen. Voit nimittäin saada juuri sen, mistä haaveilet.Featured image

Jani Eenola

Kirjoittaja on asuntokaupan ammattilainen ja toimii myös Aito Säästöpankin varatoimitusjohtajana.